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《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条

文章来源:未知;时间:2019-04-28 23:14

  第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。

  第二审人民法院审理上诉案件,可以在本院进行,也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。

  朱某、王某与北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

  被上诉人(原审被告、反诉被告):北京我爱我家房地产经纪有限公司,住所地北京市大兴区安定镇工业东区。

  上诉人王某因与上诉人朱某、被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初86号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后,依法组成合议庭,因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定,不开庭进行了审理。上诉人王某及委托诉讼代理人赖某、上诉人朱某及委托诉讼代理人杨某、被上诉人我爱我家公司之委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  王某上诉请求:撤销原判,依法改判朱某继续履行房屋买卖合同并向我支付违约金35.6万元。事实和理由:1、我从未明确作出过解除合同的意思表示,一审认定“房屋买卖合同已于2017年1月3日解除”严重违背事实,在第二次开庭时我已将诉讼请求变更为“判令朱某继续履行房屋买卖合同”;2、我不存在违约行为,房屋买卖合同具备继续履行的条件,应继续履行,同时朱某应承担违约责任。

  朱某上诉请求:1、撤销原判第二项,查明事实后依法改判;2、依法判决确认房屋买卖合同解除,判令王某、我爱我家公司在判决生效之日起三日内履行配合我解除网签等合同解除后义务;3、依法判令王某向我支付违约金71.2万元;4、依法判令王某承担案件公证费4800元。事实和理由:1、买卖合同已经协商有效解除,王某在主动解除合同后又提出要履行合同,属于新的要约;2、一审判决以我未退还定金为由认定合同尚未解除,既与事实不符,也无依据,三天内未解除网签合同,是王某违约,根据合同约定,应当先解除网签,后退还定金。

  

  我爱我家公司辩称,对一审法院认定的事实没有异议。判决结果不涉及我公司,对一审判决结果不发表意见。对于王某、朱某的上诉请求,我们听从法院判决。

  王某向一审法院起诉请求:1、判令朱某继续履行房屋买卖合同;2、请求判令朱某支付违约金35.6万元。

  朱某向一审法院反诉请求:1、王某向我支付违约金71.2万元;2、公证费4800元由王某承担;3、王某赔偿我经济损失100万元;4、不返还王某交付的25万元定金。

  一审法院认定事实:位于北京市昌平区602室房屋登记在朱某名下。2016年9月18日,朱某(出售方,甲方)与王某(买受方,乙方)在我爱我家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定甲方将上述房屋出售给乙方,售价为356万元,定金25万元;缴税后5个工作日内乙方通过资金监管方式向甲方支付80万元。合同第八条约定“本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部。”合同第九条约定“因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的,乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的,适用本合同第十一条第二款约定。”合同第十条约定“除本合同另有约定的违约责任外,任何一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的甲乙双方需继续履行,违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任,如构成本合同解除情形的,适用本合同第十一条解除条款约定。”合同第十一条第二款约定“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方,并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金”同日,双方签订《补充协议》,约定甲方同意乙方暂交100000元,余额部分在签约后7个工作日内补齐。协议第十二条约定“在甲乙双方签订编号:××《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》及《履约服务合同》之日起25个工作日内,如因缴税时个税征收为差额百分之二十非全额百分之一原因导致《买卖合同》不能继续履行,上述合同及相关补充协议自行终止,三方互不承担违约责任。如已签署网签合同的需在3个工作日内三方配合办理完成网签注销手续。乙方已付定金、购房款及资料等退还乙方,甲方资料退还甲方、丙方资料退还丙方。另外,丙方退还乙方所交居间服务费。”协议第二十条约定“除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外,甲乙任何一方违反本补充协议的约定,违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。”

  合同签订后,王某向朱某支付定金25万元。2016年10月21日,王某及朱某的配偶到税务部门查询缴税数额。办理过程中,朱某的丈夫出示契税票,税务局的工作人员计算出税额后询问王某是否缴税,王某表示同意缴税,但朱某的丈夫表示没有授权故不能在缴税单上签字。当日,王某给朱某发送短信,表示“事已至此,您把定金退给我吧”,并向朱某发送银行账号。朱某表示“好的,我们马上办理,看要不要签署解约协议后办理,我问问中介”双方并未签订解约协议,朱某亦未退还定金。2016年10月25日,王某给朱某发送短信,表示希望继续履行合同,询问能否于当日办理网签。朱某回复“合同自动终止最好的办法是再看别的房子,这边把网签解除,你可以尽快买到房子。”王某表示应信守合同,要求朱某配合办理面签。

  王某于2016年11月8日诉至我院,要求解除与朱某之间的房屋买卖合同关系。本院于2017年1月3日开庭时,朱某与我爱我家公司均同意解除合同。王某于2017年2月8日变更诉讼请求,要求继续履行房屋买卖合同。

  上述事实,有房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行交易明细、视频光盘、短信及当事人的陈述等证据在案佐证。

  一审法院认为:王某与朱某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。双方在补充协议中约定如因缴纳个人所得税为差额的百分之二十导致买卖合同不能继续履行,则合同及补充协议自行终止。根据该条约定,买卖合同及补充协议终止的前提条件是因缴纳个人所得税按差额方式缴纳并导致合同不能继续履行,若需按差额方式缴纳但未发生导致合同不能继续履行的情况,则不适用该条款。虽然根据国家相关规定,个人所得税应由出卖人承担,但双方约定该税款最终由买受人承担亦不违反法律强制性规定。双方在办理缴税过程中,王某同意依据经税务机关核定的差额百分之二十缴纳个人所得税,故并未发生导致合同不能继续履行的情形,双方应依约继续履行房屋买卖合同。朱某关于因需按照差额的百分之二十缴税故合同应自行终止的主张,依据不足,本院不予采信。当事人协商一致,可以解除合同。王某于2016年10月21日给朱某发送短信要求退还定金,朱某表示同意办理并提出应签订解约协议,而双方并未明确提出解除买卖合同,双方亦未实际签订解约协议且朱某未退还定金,之后王某又再次提出继续履行合同。故双方往来短信系对合同后续状态进行协商,且双方并未达成一致意见,因此房屋买卖合同未于2016年10月21日解除。王某起诉至我院要求解除合同,我院于2017年1月3日开庭审理时朱某与我爱我家公司均同意解除合同,因此房屋买卖合同已于2017年1月3日解除。王某变更诉讼请求为要求继续履行房屋买卖合同,于法无据,本院不予支持。因房屋买卖合同应予以解除,而王某所主张的违约金系基于继续履行合同,买卖合同解除合同与继续履行合同约定的违约金数额相差较大。经本院释明,王某表示坚持要求继续履行合同,为保护守约方的合法权益,故对于王某在本案中所主张的违约责任,本院不予支持,王某可另行解决违约责任承担问题。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同解除后,朱某应将定金退还给王某。朱某主张定金不应退还,于法无据,本院不予支持。虽然房屋买卖合同应于2017年1月3日解除,但双方此时已发生争议,且朱某并未明确提出要求王某配合办理网签注销手续,故王某未办理网签注销手续不宜认定为违约行为。故朱某要求王国伟支付违约金、公证费并赔偿经济损失的诉求,依据不足,本院不予支持。判决:一、驳回原告王某的诉讼请求;二、驳回反诉原告朱某的反诉请求。

  本院审理后对一审查明的事实予以确认,补充查明如下事实:2016年10月20日,朱某给王某出具委托书,内容为“委托王某代我赴昌平区地税局办理房屋涉税事宜。”朱某解释“涉税”意思是“试税”的意思,就是试一试的意思,并不是委托王某办理缴纳税款事宜。

  本院认为,王某与朱某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。本案争议焦点在于双方是否已协商一致解除了房屋买卖合同以及王某、朱某各自是否存在违约行为。本院就此分别阐述如下:第一、由于朱某之委诉讼代理人王某不配合,王某未成功办理缴税事宜。王某于2016年10月21日给朱某发送短信要求退还定金,朱某表示同意办理并提出应签订解约协议,此后其并未退还定金。2017年1月3日一审法院开庭审理时,王某的诉讼请求为要求解除房屋买卖合同,朱某与我爱我家公司均同意,因此一审法院确认房屋买卖合同已于2017年1月3日解除正确。合同解除的后续事宜应按照合同约定和法律规定办理。第二、2016年10月21日王某代理朱某与王某办理缴税事宜,王某对税额予以确认并表示愿意缴纳,王某明明持有朱某的授权,却谎称无授权,拒绝配合,其行为的后果应当由委托人朱某承担。至此朱某已违约。朱某承诺退还定金,但实际未退还,其亦未明确提出要求王某配合办理网签注销手续,故朱某称王某未办理网签注销手续系违约行为不能成立。综上所述,王某要求继续履行房屋买卖合同的请求本院不予支持,其在继续履行合同的前提下要求朱晓南支付违约金的请求本院不予处理,合同解除后,王某可另行诉讼向朱某主张违约金。朱某自身违约,其要求守约方王某支付违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  二审案件受理费46248元,由王某负担35280元(已交纳),由朱某负担10968元(已交纳)。

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