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交房后开发商推脱不予办理房产证该如何解决

文章来源:未知;时间:2019-05-09 19:06

  提问:2009年在某花园小区买的房子,至今交付几年过去了,契税和维修基金也交给开发商快2年了,结果开发商以整栋楼缴纳费用不足80%为由,不予办理房产证。请问有这种规定吗?现在业主无能为力,投诉无门。

  单民强律师:你好,开发商的理由没有法律依据,你可以向法院起诉按照合同的约定追究其违约责任。

  徐学春律师:开发商理由不成立,应按合同约定及时办理房产证,否则,业主可以起诉法院,主张办证及支付违约金。

  2008年10月20日,业主刘先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》,约定房地产开发公司于2010年5月30日交房,并于交房后365日之内办理产权证,逾期每日按照购房款总额的万分之三承担违约金。2010年5月30日,该房地产公司按照合同约定通知了刘先生验收房屋并办理了入住手续。刘先生入住后一直催开发商尽快办理房屋产权证,开发商却以各种理由推诿,并称只要在365日内为其办理了产权证都不算违约。到了2011?年5月30日,开发商仍未办理房产证,又以合同约定的365日内办理产权证指的是365个工作日内办理为由,让刘先生继续等待。

  2011年12月,刘先生将该房地产开发公司告上法院,要求开发商立即办理房屋产权证,并支付自2011年5月30日至产权证实际办理之日止的延期违约金。法院开庭后,开发公司提供了已经办妥的《商品房房地产权证明书》(即大产证),表示其已经具备办理刘先生房产证的条件,同时出示其与某供电分公司签订的《供用电方案协议》和支付工程款发票,以证明因某供电公司的原因延误了楼房验收,导致办证延迟。法院经过审理后认定,既然房地产公司具备了办证条件就应当通知刘先生办证,但开发公司却怠于通知,其与供电公司发生的纠纷与刘先生无关,因此不能免除开发公司的责任,遂判决开发公司在判决生效30日内尽快为刘先生办理房产证并按照购房合同承担违约责任。

  

  北京市惠诚律师事务所西安分所的王大江律师指出:对于延期办理房产证,首先需要看商品房买卖合同的约定,如果购房合同中约定了办理房产证期限,就要按照该期限进行办理;如果合同中没有约定,则需要按照最高院的司法解释规定的期限处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

  具体到本案中,由于业主刘先生与开发商签订的购房合同中有明确的约定办理房产证的时间,因此发生纠纷时刘先生可以依约向开发商主张违约责任。当然法院在进行审理的过程中会查明是哪一方的责任,然后根据过错大小要求过错方赔偿,本案中业主刘先生没有过错,开发商虽然与供电公司有纠纷但是与刘先生无关,其应当赔偿刘先生的违约责任。至于开发商与供电公司的纠纷,开发商可以另行起诉维护自己的权益。

  延期不超过一年的情形,开发商应在房屋交付后3个月内办理房产证,未办理的,除双方有特殊约定外,开发商应当承担违约责任。可以先与开发商协商,协商不成可以起诉开发商要求其继续履行合同,限期办理房产证并给付违约金。若合同中没有约定违约金,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准,要求开发商支付违约金。延期超过一年的情形,由于开发商的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

  不动产权属证书是享有不动产物权的证据,一旦发生产权的争议,权属证书可以用来作为确权的证据。办理房产证既是维护房地产交易安全的需要,也可以公示房地产已经设立的相关权利,如抵押权,防止以隐瞒权利瑕疵进行交易的情况。商品房买卖法律关系中,买受人在房屋交接后,虽然拥有了房屋的使用权,但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移,因此只有及时办理房产证才能保护自己的合法权益。如果开发商以种种理由推脱不予办理房产证,则必要时可以采取法律的手段维护自己的合法权益。

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